中国物业的问题那么多为什么还是要这样的物业形态存在？

时间：2025-03-13 02:15:17 来源：竞博job在线登录

  从企业体制来看，全国两万余家物业管理企业80%以上为国有体制。并且有70%以上属于房地产开发商自办的企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型的物业管理企业。这种产权和经营体制轻易造成物业管理企业缺乏独立性，容易受到开发商或上级单位的干预，难以真正按照市场规律运作和满足业主需求。例如，开发商自办的物业可能更多地为开发商的利益服务，在房屋的品质问题处理等方面可能偏袒开发商，而忽视业主权益。

  在立法环节，20年的时间都没有国家级行业法规可以遵循。以深圳为例，1981年成立第一家物业管理公司，但1994年才出台地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，中间存在13年的法规空白期。没有完善的法律法规，使得物业管理中的很多问题无法可依，比如在业主权益保护、物业企业经营管理、服务质量标准等方面都缺乏明确规定，容易引发纠纷。

  政企关系不清晰：政企没有完全分开，企业无法独立运作。政府仍然习惯对企业经营活动直接干预。这严重影响了物业企业的市场化和自主性发展。例如，在物业服务价格调整、物业管理项目承接等方面，政府的不当干预可能导致物业企业无法根据市场情况进行合理决策。

  管理部门冗杂：有20多个部门要对一个小区的物业企业进行检查管理，这使得物业管理手续繁杂，增加了企业的运营成本和管理难度，也会影响到服务效率和质量，企业需要花费大量的时间和精力来应对不同部门的检查和要求。

  物业管理项目的获取大多是暗箱操作，真正的市场竞争机制还未形成。很多开发商会将物业管理项目直接交给自己关联的物业企业，而不是通过公平的招投标等市场化方式确定，这使得有实力的独立物业企业难以获得项目，不利于物业行业的优胜劣汰和整体发展提升。

  在物业管理的价格管理体制与运行机制上存在问题。一方面，物业价格不能准确反映服务成本和价值，例如很多老旧小区物业费长期维持在较低水平，但随着物价上涨、设备老化维修成本增加等，物业企业可能无法提供高质量服务；另一方面，价格调整困难，即使物业企业想要调整费率，由于缺乏合理的定价机制和业主的认可，往往难以实现。

  物业管理企业规模普遍小，难以发挥综合和群体优势。大部分企业经济效益差，亏损严重。小的物业企业资金有限、资源分散，无法进行大规模的设备更新、人员培训等活动，在应对风险时的能力也弱。例如在面对大型设备维修、法律纠纷赔偿时，可能因为资金不足而无法很好应对。

  由于法规不完善，经营风险意识不强，物业管理收益与风险极不对称。一件官司往往就会毁掉一个企业。例如在业主欠费提起诉讼时，物业企业可能因为证据不充分、法律法规的缺陷而败诉，承担较大经济损失，甚至破产。

  物业管理行业从业者素质偏低，管理服务不到位。在国内，由于物业管理作为新兴行业，缺少完善规范的教育培训体系，许多从业人员都是“半路出家”。例如很多保安、保洁人员缺乏专业的服务意识和技能培训，在与业主沟通、处理突发事件等方面表现欠佳，从而影响整体服务效果。

  在执行物业服务合同约定方面容易出现分歧。以客户服务场所为例，物业客户服务中心配置的办公用品不齐备且档次差，该公示告知的内容如项目主要服务人员信息、物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、共有部分经营情况、报修电话、投诉电话、值班电话等不清晰明确。同时，由于企业责任感缺失，加之业主、业主委员会监督管理不到位，处罚措施不健全，物业服务人员未经培训、考核直接上岗，导致偷工减料地提供物业服务产品，服务质量打折扣等情况时有发生。

  很多消费者刚从计划经济的福利中走出来，缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐”，没有认识到物业管理服务是需要付费的市场经济行为。同时，业主法制意识淡薄，加之法规不完善，一些业主只一味强调权利而忽视相应的义务。例如，部分业主以房屋质量上的问题、服务不满意等理由拒缴物业费，但实际上其中有些理由不属于物业企业应承担的责任范围。

  社会对物业管理行业的关注程度不够，许多媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就纷纷对物业公司进行报道，而缺乏深入、全面地对行业问题和发展的分析。并且行业协会还没有完全发挥其应有的作用，例如在规范行业行为、协调企业与业主关系、开展行业培训等方面缺乏足够的影响力和行动力。

  很多物业服务企业管理的可经营性项目较少，相对经营性收入单一，主要依赖物业服务费。但部分住户不能完全理解物业费缴纳是应尽的义务，甚至把物业服务理解为无偿服务或低偿服务，以各种理由拒缴相关费用。例如在一些小区，业主可能因为对绿化维护不满意、车辆管理有意见等就拒绝缴纳物业费，这给物业管理工作带来了极大的难度和压力。

  物业行业的从业人员年龄偏高，整体学历偏低。高学历年轻人不愿意从事物业服务管理工作，又累又受气，而低学历年龄大的又跟不上时代需要。如除管理人员外，所聘用的保安、保洁人员整体年龄偏高，均在55周岁以上，学历偏低，90%以上人员都是初中及以下学历，这影响到服务的质量和行业的创新发展能力。

  在部分小区，业主在入住后在公共绿地上进行种植、私扩小院、私占公共空间等违章建筑、私搭乱建现象严重，破坏公共设施且侵犯其他业主合法权益。由于缺乏完善的法律和法规制约，邻居不愿管、物业不敢管、住建城管不好管现象普遍存在，导致部分业主我行我素，违规现象时有发生，影响小区整体环境和物业正常管理。

  物业包括多种复杂的设施设备，如高楼大厦中的电梯、给排水系统、供电系统等。这些设施设备需要专业的维护和管理才能保障正常运行。如果没有物业管理，这些设施的维护将处于无序状态，例如电梯缺乏定期保养可能会出现故障甚至安全事故，供水供电设备出现问题可能影响居民的日常生活。物业企业通过专业的技术人员和管理流程，可以对这些设备进行日常巡检、定期保养和及时维修，确保其安全有效运行。像一些高端商业物业中的大型空调系统、智能化控制系统等，需要专业的物业人员来操作和管理，以保证整个商业环境的舒适性和高效性。

  物业管理负责公共区域的环境卫生，包括街道清扫、垃圾收集转运和处理、公共区域消毒等。一个小区或者商业区域，如果没有物业服务来维持环境卫生，将很快变得脏乱差。例如在住宅小区，对于生活垃圾的及时清理可以防止细菌滋生、减少异味、避免害虫滋生等，保持小区整体的干净整洁。在写字楼等地，良好的卫生环境能够提升办公环境的品质，对企业形象和员工的工作舒适度有着重要意义。

  物业企业要负责公共区域的绿化管理，包括植物的修剪、浇水、病虫害防治等。绿化不仅能够美化环境，还有助于改善空气质量、调节局部气候等。例如在小区内，精心维护的花草树木可以为居民提供舒适的休闲和居住环境，在城市商业区，合理的绿化布局能够提升整个区域的美观度和吸引力。

  物业负责区域内的人员出入管理，通过门禁系统、保安巡逻等方式保障业主和使用者的人身和财产安全。特别是在居住小区方面，如果对人员出入没有管控，小区将可能面临被盗、传销人员进入等安全威胁。目前很多小区采用智能门禁卡、人脸识别等技术，物业保安对陌生人员进行登记询问等措施，有效地把不良人员拒之门外，给居民一个安全的居住空间。在写字楼或者商业综合体中，物业针对外来访客的登记管理可以防止商业机密泄露、保障办公安全等。

  物业保安的巡逻工作能够及时发现安全隐患，如火灾隐患、治安问题等。例如保安在巡逻过程中若发现消防通道被堵塞，可以及时清理并告知业主遵守消防规定；发现小区内有可疑人员徘徊时可以及时上前询问，避免可能发生的盗窃或其他犯罪行为。这种巡逻防范机制是构建安全社区、安全商业环境不可或缺的部分。

  物业承担着消防安全管理的重要职责，包括消防设施的维护、消防通道的管理以及组织消防演练等。消防设施如灭火器、消火栓等需要定期检查维修，确保在火灾发生时能够正常使用；消防通道必须保持畅通无阻，物业要对占用通道等行为进行制止。同时，物业组织业主和使用者进行消防演练，可以提高大家的消防安全意识和应急处理能力，在火灾发生时能够减少人员伤亡和财产损失，像一些大型商场或者高层住宅，定期的消防演练是非常必要的。

  物业充当着业主之间、业主与外界之间沟通协调的桥梁。例如在小区业主之间存在邻里纠纷时，物业可以出面进行调解；在涉及到小区整体公共利益的事项上，物业可以组织业主进行协商沟通。在面对外部因素，如周边施工影响小区环境等情况时，物业与施工单位进行协调，要求其采取合理的措施降低对小区的影响，保障业主利益。

  物业有助于推动社区文化建设。通过组织各类社区活动，如儿童绘画比赛、老年人健康讲座、节日庆祝活动等，可以增进业主之间的感情交流，增强社区凝聚力和归属感。在商业物业方面，也可以组织商家之间的交流活动，促进商业合作和商业环境的和谐发展。

  物业管理能够对物业的共有部分进行管理，并整合区域内的各种资源。例如对小区的公共活动场地、停车位等共有部分进行合理分配和使用管理；在商业物业中对公共展示空间、广告位等进行经营管理。并且可以整合周边的商业资源、服务资源等，为业主提供便捷的生活服务，如物业与周边超市合作开展送货上门服务、与家政公司合作为业主提供家政服务等。

  中国的物业管理始于20世纪80年代，1981年深圳市物业管理公司成立，标志着中国物业管理的诞生。这一时期，随着城市化进程加速，物业管理开始受到关注。初期的物业管理服务内容相对简单，主要集中在住宅小区，服务内容多为房屋维修、绿化养护、清洁卫生、安全保卫等基础性服务。这一阶段的特点是服务意识相对较弱，且管理模式还不规范，一般采用包干制或酬金制，收费标准也比较低。1994年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》明确了物业管理企业的资质、权利、义务等，各地也相继出台相关法规，物业管理协会等行业组织也开始成立，逐步推动行业朝着自律和规范的方向发展。

  在这一阶段，随着中国住房制度改革，由福利分房向市场化购房转变，物业管理作为房地产市场的配套服务迅速兴起。政府相继出台了如《物业管理条例》等一系列法规，为物业管理行业的规范化发展提供了法律依据，同时中国物业管理协会等行业组织推动了行业自律。随着市场化改革的推进，物业管理企业数量迅速增加，形成市场竞争，部分企业如万科物业、碧桂园物业等通过提供优质服务、拓展市场份额等方式成为品牌企业，一些企业也开始进行兼并重组以提升竞争力。同时，随着互联网技术的发展，物业开始运用智能化技术如物联网、大数据等提高服务便捷性和个性化水平，并且注重社区文化建设，增强居民归属感和满意度。

  由于城市化进程加速和房地产市场蓬勃发展，业主对专业化服务的需求急剧增长。国家和地方政府相继出台一系列物业管理法规、政策和标准，如物业管理公司需要按照行业标准进行服务和管理以提升服务的品质。行业组织也积极制定标准规范推动自律发展。另外，随着行业的快速发展，对高素质、专业化人才的需求日益迫切，物业管理公司开始注重人才培养和团队建设，例如引进优秀人才、开展内部培训激励机制等措施提升员工素质，还开始与高校、职业培训机构等合作共同培育专业人才，满足行业发展需求。

  随着网络技术飞速发展，物业管理开始引入互联网和物联网技术，实现远程监控、智能化管理和服务。例如建立智慧安防系统，通过人脸识别、智能门禁等技术提高社区安全性，还建立了智能化物业管理平台，实现报修、缴费、投诉等服务的线上办理，提高服务效率。未来随着5G、云计算、边缘计算等技术进一步发展，物业管理将朝着更高程度的智能化发展，包括 automation巡检、智能安防、智能家居等。同时，面对消费者多样化需求，物业将更加注重个性化服务，并且需要不断跟进新技术以提高自身技术水平，适应市场变化。

  目前，中国的物业管理行业规模庞大，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员众多，部分城市如北京、上海、深圳等物业管理覆盖率很高，接近或超过90%。房屋竣工量和销售面积的增长也使得物业在管面积持续扩张。例如从2016 - 2018年，商品房销售面积年均复合增长率达4.45%，虽然房屋竣工面积存在波动，但未来随着竣工体量的增加，物业在管面积将持续扩大，为行业发展提供了广阔的空间。

  物业管理企业营收主要由基础物业服务收入和多种经营收入组成。基础物业服务一直是营收和利润的核心，但近年来由于物业管理费增长缓慢和劳动密集型产业成本难降，其在整体收入和业绩中的占比有所下降；多种经营业务发展比较迅速，例如围绕开发企业增值服务与搭建O2O社区平台等多种经营业务逐渐成为企业盈利增长点。不过整体来看，企业经营仍面临困境，多数企业规模小、经济效益差，物业管理费收缴难仍然是一个普遍性问题，制约着企业的资金流和发展，不同地区、不同类型的物业在经营上存在较大差异，一线城市和高端物业在收入和发展前景上相对较好，而中小城市及老旧小区的物业则面临更多的经营压力。

  在中国的物业管理服务中，服务质量存在很大的差异化。一方面，有部分大型的、品牌的物业管理企业，如万科、碧桂园等旗下的物业公司，通过专业的人员培训、完善的管理体系、先进的技术应用等手段，能够提供相对较高质量的物业服务，在社区运营、物业管理智能化等方面走在前列。另一方面，众多规模较小的物业公司受限于自身的资金实力、人员素质等因素，服务往往比较基础和简单，在服务质量、服务意识、服务的专业化等方面存在很多不足之处，例如在保安、保洁等基础服务上都很难达到较高的标准，造成了整个行业内服务质量的参差不齐。

  在国内的物业管理，其服务质量普遍存在提升空间。很多物业公司存在人员素质和服务意识有待提升的问题。个别物业公司招聘的人员缺乏专业培训，服务意识薄弱，在与业主的沟通和满足业主需求方面表现不佳。像维修服务方面，可能响应不及时或者维修质量不高。而且物业公司的管理体系不完善，工作效率低下，对业主提出的问题解决效率低，导致整体服务质量难以满足业主预期。例如在一些老旧小区，物业缺乏资金进行设施设备更新，也没有足够的人力来提供细致的服务，小区环境卫生差、公共设施损坏没人修等情况比较常见。此外，在服务范围方面，多数物业公司提供的主要是基本的物业配套服务，如社区的绿化维护、安保服务、公共区域和设备的维护等常规工作，对于一些高端和个性化服务提供较少。

  国外的物业管理尤其是发达国家，行业职业化水平高，服务质量较高。国外的物业管理公司在服务意识方面非常注重，会主动考虑业主的需求和面临的问题，并能及时提供有效的解决方法。例如在租客和业主的关系维护、房屋的精细化管理等方面做得比较细致。另外，国外一些物业提供的高端服务是完全免费的，如在一些国家和地区的物业服务里包含安保、车辆保管、绿化养护、洗衣熨衣、看护儿童、护理病人等多种贴心服务，为业主提供了更多的便利和价值。

  国内一些物业公司管理手段较为落后，效率低下。管理体系不够完善，缺乏有效的流程和标准，在处理诸如业主投诉、设施设备管理、人员调配等事务时缺乏科学性和及时性。虽然近年来有部分物业公司开始引入智能化技术，但整体普及程度不高，很多中小物业公司仍然依赖传统的人工管理方式。例如在费用收取方面，仍然采用人工上门或者到管理处缴费的方式为主，缺乏便捷的线上缴费和管理系统，导致缴费周期长、效率低，也容易出现账目管理混乱的情况。而且物业数据的分析利用不足，对业主需求分析不够深入，难以实现精准化的服务营销和管理提升。

  国外的物业管理公司大多使用先进的管理手段和信息技术。它们能够及时处理业主提出的各种问题，例如通过建立完善的客服中心、智能化的服务平台等，业主可以便捷地提出需求并得到快速响应。在物业管理运营上，广泛采用信息化系统进行人员管理、财务管理、设施维护管理等。而且会在各个领域寻求合作和建立联盟，增强自身的资源整合能力和竞争力。例如通过与周边商业服务企业联盟，可以为业主提供更丰富的生活服务资源，同时也有助于自身的成本控制和经营效益提高。

  国内物业公司往往倾向于在物业费用上寻求利润。这可能会引起一些企业过于注重成本控制而忽视了服务质量的提高。由于物业收费标准相对不透明，部分业主对物业费用的使用情况了解不清，从而对物业企业缺乏信任。一些物业企业为了保证利润，在服务项目上进行压缩，减少不必要的成本支出，但这种做法却损害了业主的利益，造成了企业与业主关系的紧张。例如在一些小区，即使物业费没有明显降低，但服务水平却始终不高，物业公司也没有有效的激励机制去提升服务质量，因为只要确保物业费的收取，企业就能维持运营，而没有充分考虑通过提升服务来吸引业主，获得更多的利润空间和行业口碑。

  国外的物业管理公司注重通过提供高质量的服务来获得利润。他们明确服务是生存和盈利的关键，以提供优质服务来吸引业主，从而保证物业费的收取和增加。例如通过提供定制化的高端服务，虽然成本较高，但可以收取更高的物业费用，并且客户满意度高，能够保障企业的长期稳定发展。在物业费用管理上，国外公司收费透明，每一笔费用的明细账单都会提供给业主，使得业主明确知晓费用用途，增强了业主对物业企业的信任感。

  在中国，物业管理行业的监管缺乏力度。虽然有相关的法律法规，但在实际执行中存在一些漏洞。例如，对于物业企业的资质审查、服务质量评定缺乏有效的市场监督机制，导致一部分不具备资质或者服务质量差的企业也能继续经营。在物业收费管理方面，虽然有指导价等政策，但缺乏严格的监督执行，使得一些企业存在乱收费或者费用不透明的现象。此外，针对物业企业与业主之间的纠纷处理机制也不够完善，当出现矛盾时，业主难以寻求有效的解决途径，容易引起矛盾升级。

  国外的物业管理监管在法制化方面表现更为突出。例如新加坡早在1967年就制定了“土地所有权法案”等一系列法律法规，对物业管理进行规范，之后还不断修订完善。英国在物业管理方面有多达50多种房地产开发管理的法律、法规，明确了开发商、管理公司、住户各自的权利、义务和责任以及违章处罚等，具有很强的可操作性。国外的监管措施能够有效规范物业管理市场，保障业主权益和行业的健康发展。

  中国的业主委员会是由业主自发选举出来监督物业公司服务的群众组织，管理模式较为松散。业主委员会在代表业主与物业公司进行沟通协商时，有时因为缺乏足够的专业知识和权力，难以对物业企业形成有效的监督和制约。例如在一些小区，业主委员会可能对物业管理的细节不清楚，在与物业企业探讨服务改进或者费用调整时处于被动地位，无法真正保障业主的权益。而且部分业主委员会成员缺乏积极性和责任心，导致业主委员会的职能无法正常发挥，在一些物业管理纠纷中无法积极为业主争取合理利益。

  国外的业主委员会常以有限责任公司的形式运作，机构组织性更强。并且几乎所有的业主委员会都会购买意外责任险，以应对可能出现的意外情况。这种形式使得业主委员会在物业管理中有更多的话语权和更强的执行力。在对物业企业的监督、与物业企业的合同谈判、物业服务的决策等方面都能发挥积极有效的作用，同时也能够更好地保护业主的权益和资产价值。

  政府应加快完善物业管理的法律法规体系，从物业管理业务的各个方面进行规范，例如完善房屋及维修管理、设备设施管理、环境卫生管理、保安保卫和消防管理等法律、法规、规章。同时也需要从市场主体方面进行规范，如建立和完善物业管理行业管理办法、物业管理企业管理办法、业主委员会管理办法等。政府在制定法律法规后，要加强对执行情况的监督，建立有效的监管机制。例如，设置专门的物业管理监管部门，对物业企业的资质审核、服务质量评定等进行严格监管。在解决物业纠纷方面要完善仲裁等法律渠道，使业主和企业在遇到问题时有法可依、有章可循，促使物业管理的管理、服务、经营、收费等各环节依法运作。

  政府要实现政企分开，不再对企业经营活动进行直接干预，加强对企业的服务意识，为物业企业营造良好的发展环境。比如减少不必要的行政审批环节，放宽对物业市场的限制，但同时也要确保宏观调控功能。政府可以出台相关的扶持政策，鼓励物业企业进行改革创新。如对物业管理企业进行税收优惠，支持物业企业开展多元化经营；对老旧小区物业改造给予财政补贴，提高老旧小区的物业管理水平。另外，鼓励房地产开发和物业管理进行分业经营，限制开发商盲目组建自己的物业管理公司，防止因开发商与物业企业的关联关系而影响市场竞争公平性和业主权益。

  物业管理行业协会要充分发挥自身的影响力，制定和推广行业标准和规范，对物业企业的服务内容、服务质量、人员素质等方面提出明确要求。例如，制定物业企业服务星级评定标准，引导物业企业提高服务质量。行业协会可以通过组织培训、研讨会等形式，向企业传达最新的政策法规、服务理念和技术手段，促进整个行业的规范化发展。通过树立正面的行业典型，对优质企业进行表彰和宣传，提升整个行业的形象和声誉。

  行业协会应积极协助解决物业企业和业主之间的矛盾纠纷，构建有效的沟通平台。定期组织企业与业主的座谈会或交流会，使双方能够增进了解、互表诉求。行业协会还可以充当中间调解人，在企业面临服务质量投诉、费用纠纷等问题时，提供中立的解决方案建议。例如在物业企业调整物业费时，行业协会可以指导企业按照合理的流程进行公示、听证等操作，同时向业主解释成本上升等原因，促进双方理性协商。

  提高从业者素质：物业企业要重视人员的招聘和培训工作，提高准入门槛，招聘有专业知识、服务意识和良好职业道德的人员。加大对在职员工的培训力度，提供综合技能培训，如职业道德培训、服务礼仪培训、专业技术知识培训等。通过与职业学校、培训机构合作等方式，建立完善的人才培养体系，提高整个团队的素质，为业主提供更专业、更优质的服务。

  提升管理和服务水平：物业企业要引入先进的管理理念和技术手段，建立完善的管理体系。例如，采用信息化管理手段，对物业管理中的各个环节进行高效的管理，包括客户关系管理、设施设备管理、财务管理等。通过智能化技术提升服务效率，如智能安防系统、智能化缴费和报修平台等。积极拓展服务内容，从传统的基础服务向多元化、个性化服务发展，如提供社区养老服务、儿童托管服务等增值服务项目。同时优化内部管理流程，降低经营成本，提高经济效益。

  增强企业风险意识：企业要强化经营风险管理意识，建立健全的风险管理体系。例如在签订物业服务合同时明确双方的权益和责任，防范可能出现的法律风险。对内部的财务管理、人员管理等方面加强风险管控，确保企业稳健经营。针对可能出现的自然灾害等突发风险也要制定应急预案，保障业主生命财产安全的同时减少企业损失。

  增强消费意识和法制观念：通过媒体宣传、社区教育等多种方式，引导业主树立正确的物业管理消费意识，让业主认识到物业管理服务是一种商品，需要付费购买，并且优质的服务需要合理的价格支持。同时加强对业主的法制教育，提高业主的法制观念，使业主明确自己的权利和义务，遵守物业服务合同约定，理性对待物业管理中的问题，通过合法途径解决纠纷。

  加强业主委员会建设：业主应积极参与业主委员会的选举和建设，推选出有责任心、有组织能力、具有一定专业知识的代表组成业主委员会。业主委员会成员要积极履行自己的职责，加强对物业企业的监督，切实保障业主的权益。例如定期审查物业企业的财务报表、服务的品质报告等，代表业主与物业企业协商服务内容、服务价格等重要事项。同时提高业主委员会的决策公正性和透明度，接受全体业主的监督。

  快了，现在不是业主觉醒了么，物业费难收了，最后那个拦杆没有了，汽车费也没了，那物业就喝西北风了。物业不从自身找原因，自身解决问题，垮掉的是物业行业。

  本质问题还是没有公平的生产机制，允许开发商开始自己做主拉一个前期物业进来，你定好单方面制定的霸王合同，物业公司擅自按照自己的利益需要决定的物业收费标准，业主开始为了住房不得不签字履行。加上物业条例没有明确前期物业最多服务期限，加上成立业委会层层设卡，处处阻挠，所有前期物业自然而然成了天王老子。

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